不動(dòng)產(chǎn)轉讓增值稅政策（不動(dòng)產(chǎn)交易稅費一點(diǎn)通）

　　概述

　　轉讓不動(dòng)產(chǎn)分為轉讓一手房和轉讓二手房，納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于轉讓二手房行為，執行轉讓取得的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)規定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，屬于轉讓一手房行為，不執行轉讓取得的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)政策。

　　內容

　　根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布<納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）

　　第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規定繳納增值稅：

　?。ㄒ唬┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　?。ǘ┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　?。ㄈ┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　?。ㄋ模┮话慵{稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　?。ㄎ澹┮话慵{稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　?。┮话慵{稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　　總結

　　銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應當注意：

　　一、一般納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論采用一般計稅方法還是采用簡(jiǎn)易計稅方法，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳的增值稅都是相同的，都是以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)成者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按用5%的預征率計算預繳稅款，即，應預繳稅教=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%。特別注意，采用一般計稅方法時(shí)，銷(xiāo)項稅額是以取得的全部?jì)r(jià)政和價(jià)外費用為計稅依據，不做任何扣除，但預繳稅款是以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為計稅依據；采用一般計稅方法，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款時(shí)，將含稅銷(xiāo)售額換算為不含稅銷(xiāo)售額采用預征率5%而不是稅率9%。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)對坐落在本轄區內的不動(dòng)產(chǎn)的每次轉讓都要征收一道增值稅，上游企業(yè)轉讓不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款正好是下游企業(yè)購置該項不動(dòng)產(chǎn)的原價(jià)。下游企業(yè)預繳稅款時(shí)，計稅依據可以扣除購置原價(jià)，實(shí)際上，該購置原價(jià)在上游企業(yè)轉讓該項不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳了增值稅。

　　三、納稅人銷(xiāo)售自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，作為一般計稅方法計算銷(xiāo)項稅額的計稅依據，也作為簡(jiǎn)易計稅方法計算應納稅額的計稅依據，還作為不動(dòng)產(chǎn)所在地計算預繳稅款的計稅依據。

　　案例／解析

　　案例解析：

　　某公司（一般納稅人）機構位于濱州市所轄縣級市鄒平市 ，2020年5月銷(xiāo)售坐落于淄博市臨淄區的臨街廠(chǎng)房一幢，取得含稅銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元。該廠(chǎng)房是2014年的置的，兩置原價(jià)為800萬(wàn)元20年5月賬面凈值為680萬(wàn)元。假設，2020年5月該公司僅取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)一項銷(xiāo)售額，僅取得的天辦公用品一項進(jìn)項稅領(lǐng)1萬(wàn)元，請問(wèn)：該公司銷(xiāo)售該幢廠(chǎng)房應如何繳納增值稅?

　　解析:

　?。?）如果該公司選擇簡(jiǎn)易計稅方法。

　　在臨淄區稅務(wù)局預繳稅款=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52（萬(wàn)元）在鄒平市稅務(wù)局納稅中報時(shí):

　　應納增值稅=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52（萬(wàn)元）

　　應補(退)稅額=9.52-9.52=0（萬(wàn)元）

　　當期進(jìn)項留抵稅額1萬(wàn)元。

　?。?）如果該公司選擇一般計稅方法。

　　在臨淄區稅務(wù)局預繳稅款=（1000-800）÷ （1+5%）×5%=9.52（萬(wàn)元）

　　在鄒平市稅務(wù)局納稅申報時(shí):

　　銷(xiāo)項稅額=1000÷（1+9%）×9%=82. 57（萬(wàn)元）

　　進(jìn)項稅額=1（萬(wàn)元）

　　應納稅額=銷(xiāo)項稅額-進(jìn)項稅額=82.57-1=81.57（萬(wàn)元）

　　應補（退）稅額=81.57-9.52=72. 05（萬(wàn)元）

　　答：如果該公司選擇簡(jiǎn)易計稅方法，在鄒平市稅務(wù)局進(jìn)行納稅中報時(shí)，應納稅額為9. 52萬(wàn)元，抵減臨淄區稅務(wù)局預繳稅款9.52萬(wàn)元，本期應補(退)稅款為0；同時(shí)，進(jìn)項留抵稅額為1萬(wàn)元。如果該公司選擇一般計稅方法，在鄒平市稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時(shí)，應納稅額為81.57萬(wàn)元，抵減臨淄區稅務(wù)局預繳稅款9.52萬(wàn)元，本期應補(退)稅款為72.05萬(wàn)元。

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